Fristlose Kündigung

Dass ein Mieter durch Zahlung rückständiger Miete innerhalb der Schonfrist gem. § 569 Abs. 3 BGB die Wirkungslosigkeit einer fristlosen Kündigung herbeiführen kann stellte das Amtsgericht Hamburg-Blankenese im Februar 2019 klar. Das Gericht wies darauf hin, das mangels einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung eine Räumungsklage eines Vermieters erfolglos ist.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung. Der Mieter war an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teiles der Miete in Verzug geraten. Die Gesamtforderung des Vermieters belief sich auf 1.817,31 €. Der Mieter hatte bis dahin durchgängig monatlich 438,91 € Miete gezahlt, abgesehen vom Monat Januar 2017. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein. In der Klageschrift erklärte der Vermieter wegen des Mietrückstandes nochmals die fristlose Kündigung. Allerdings unterließ es der Vermieter hilfsweise eine ordentliche Kündigung zu erklären. Der Mieter wendete ein, dass kein Mietrückstand in Höhe von 1.817,31 € bestanden habe. Die tatsächliche Zahlung in Höhe von monatlich 438,91 € entspreche der vereinbarten Gesamtmiete. Zudem habe er die angeblich rückständige Miete ohnehin unverzüglich nach Zustellung der Klage insgesamt vorsorglich ausgeglichen.

Das AG Hamburg-Blankenese entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters und wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Die beiden fristlosen Kündigungen hatten das Mietverhältnis nicht beendet, da die Schonfristzahlung der Mieters rückwirkend zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigungen geführt hatte und keine hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt worden war. Eine derartige hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wäre durch die Schonfristzahlung nicht weggefallen (BGH, Urteil v. 19.09.18, Az. VIII ZR 231/17 u. VIII ZR 261/17). Die Schonfristzahlung bewirkte gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine vollständige Tilgung der fälligen Mieten innerhalb der 2-Monats-Frist ab Zustellung der Räumungsklage. Allerdings entfällt gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lediglich die Wirksamkeit von fristlosen Kündigungen zu Gunsten eines Mieters. Die fristlosen Kündigungen konnten auch nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet oder ausgelegt werden. Im Übrigen hat auch das Amtsgericht München (Urteil v. 03.01.19, Az. 472 C 20873/18) zuletzt festgestellt, dass eine Schonfristzahlung eben nur die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam macht, nicht aber auch eine zuvor oder hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung (AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 20.02.19, Az. 531 C 255/18).

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht