Gewerberaummietverhältnis

Dass in einem Mietverhältnis über Gewerberäume die Heizkosten gemäß § 10 HeizkostenV auch rein nach Verbrauch auf Mieter umgelegt werden können, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) Ende Januar 2019 klar.

Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit der Heizkostenabrechnung, da der Vermieter die Kosten rein nach Verbrauch umgelegt hatte. In der Abrechnung befanden sich die Abrechnungsposition "Heizung über Lüftung" und die Position "Lüftungszähler". Der Vermieter hatte nur Verbrauchseinheiten auf die einzelnen Mieter umgelegt. Laut Mietvertrag sollte die Ermittlung und Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kaltwasserkosten durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung gemäß dem durch §§ 7, 10 HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab erfolgen. Der Vermieter sollte dafür die Mieträume mit zugelassenen geeichten Messeinrichtungen gem. §§ 7, 10 HeizkostenV-Bestimmungen (...) ausstatten. Der Mieter war der Ansicht, dass die rein verbrauchsmäßige Kostenverteilung rechtswidrig war.

Der BGH entschied den anschließenden Rechtsstreit in letzter Instanz zu Gunsten des Vermieters. Mieter und Vermieter hatten im Mietvertrag vereinbart, dass die Ermittlung der Heizkosten durch Messgeräte zum Zweck der Verbrauchserfassung erfolgen sollte. Das höchste deutsche Zivilgericht stellte klar, dass § 10 HeizkostenV eine solche Vereinbarung in einem Mietvertrag nicht ausschließt. In Mietverträgen über Gewerberäume können daher die Verteilung der Heizkosten rein verbrauchsabhängig vereinbart werden. Eine ergänzende Vertragsauslegung war nicht erforderlich, da der Mietvertrag keine planwidrige Regelungslücke enthielt (BGH, Urteil v. 30.01.19, Az. XII ZR 46/18).

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht