Kündigung

Dass Pflichtverletzungen eines Angehörigen eines Mieters keine Kündigung des Mieters rechtfertigen, stellte das Oberlandesgericht Frankfurt im September 2018 klar.

Ein Vermieter eines Ladenlokals und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Kündigung des Vermieters. Grund für die Kündigung durch den Vermieter sollte eine Auseinandersetzung zwischen dem Sohn des Vermieters und dem Sohn des Mieters gewesen sein. Da gegenseitige Beleidigungen ausgetauscht wurden und es zu Körperverletzungen kam, wurde ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren eingeleitet. Als der Mieter nach Ausspruch der Kündigung nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein. Der Mieter war der Ansicht, dass er für die Übergriffe seines Sohnes nicht verantwortlich sei.

Das OLG Frankfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Das Gericht konnte keinen wichtigen Grund erkennen, der eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt hätte. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Hierzu muss dem Vermieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter, die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Zum einen verwies das Gericht darauf, dass das Verhalten beider Parteien bzw. deren Angehöriger zur Entstehung des Konflikts geführt hatte. Der Konflikt spielte sich jedoch ausschließlich zwischen den Söhnen der Vertragsparteien ab und nicht zwischen den Parteien des Mietvertrages selbst. Für Fehlverhalten und Pflichtverletzungen ihrer Angehörigen waren jedoch weder Vermieter noch Mieter verantwortlich.

Obwohl gegenseitige Beleidigungen ausgetauscht wurden, es zu Körperverletzungen kam und ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren eingeleitet wurde, lag somit kein schuldhaftes Verhalten einer Vertragspartei vor. Und obwohl der Hausfrieden nachhaltig gestört und das Verhältnis der Parteien offensichtlich zerrüttet war, war es dem Vermieter zumutbar, die Kündigung als ordentliche befristete Kündigung auszusprechen. Da die Kündigung aber lediglich als fristlose Kündigung ausgesprochen wurde, war sie rechtswidrig und unwirksam (OLG Frankfurt, Beschluss v. 11.09.18, Az. 2 U 55/18).

Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

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