Betriebskosten

Dass die Kosten eines 24-Stunden-Bewachungsdienstes als Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 2 Nr. 17 BetrkVO auf Wohnraummieter umgelegt werden können, stellte das Landgericht München I im April 2019 klar. Allerdings sind die Umstände des Einzelfalls entscheidend. Wenn ein Bewachungsdienst Park- oder Gartenflächen schützt, die auch für die Öffentlichkeit zugänglich sind, können die Kosten nicht auf Wohnraummieter umgelegt werden.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Umlegbarkeit von Kosten für einen 24-Stunden Wach- und Sicherheitsdienst. Der Vermieter hatte diese Kosten in den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 auf seine Mieter umgelegt. Das Grundstück auf dem die Mietwohnungen liegen, besteht aus vier Wohnhäusern, einem Bürogebäude und einem Luxushotel. Der gärtnerisch gestaltete Bereich ist für die Allgemeinheit zugänglich.

Die Leistungen des beauftragten Revierdienstes umfassen Sicherheitskontrollgänge, das Durchführen der Revierdienste durch Bestreifung zu Fuß ausgehend von wechselnden Kontrollpunkten und zu wechselnden Zeiten, die Sichtprüfung auf kontrollbedürftige Personen, Rauchentwicklung etc., im Falle eines Notfalls z. B. Brand die Einleitung der Maßnahmen nach einem Notfallplan sowie die Benachrichtigung der Rettungskräfte, die Kontrolle der sicherheitsrelevanten Technik (optische Kontrolle), das Verhindern von Plakatieren, Farbschmierereien und Vandalismus, den Verweis von Personengruppen, die augenscheinlich für Unregelmäßigkeiten im Quartier verantwortlich sind, wie z.B. Alkohol- und Drogenkonsumenten, Unterbindung von aggressivem Betteln, Verunreinigungen und Obdachlosenschlafquartiere etc. ggf unter Hinzuziehung der Polizei, stichprobenartige Kontrollgänge in den Treppenhausbereichen, umgehende Information des Objektleiters bei Verunreinigungen oder sonstigen Problemen, die Einweisung der Feuerwehr im Brandfall sowie Revierkontrollberichte mit Dokumentation der Kontrollpunkte und Wachbuchführung. Der Wachdienst führt hierbei lediglich Streifgänge durch. Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter die Kosten des Bewachungsdienstes nicht auf die Mieter umlegen konnte.

Das LG München I entschied in zweiter Instanz zu Gunsten des Mieters. Diesem stand nach Ansicht des Gerichts ein Anspruch auf Rückzahlung der von ihm auf die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 für die Position Wach- und Sicherheitsdienst geleisteten Zahlungen zu. Zwar ist eine Umlage der Kosten für einen Wach- und Sicherheitsdienst grundsätzlich nach § 2 Nr. 17 BetrKV in Verbindung mit § 2 Abs. 3 S. 2 des verfahrensgegenständlichen Mietvertrags in Verbindung mit Anlage 3 zum Mietvertrag als sonstige Betriebskosten möglich. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass es sich bei den Kosten für den Wach- und Sicherheitsdienst um Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 S. 2 BGB handelt. Nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind umlagefähige Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Hiervon zu unterscheiden sind nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Verwaltungskosten sind gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV „die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung“ zu verstehen. Die Frage ist, wann Kosten „durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes“ gemäß § 1 Abs. 1 BetrKV entstehen, d. h. unmittelbar mit der Bewirtschaftung des Gebäudes zusammen hängen. Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § BGB § 556 Absatz 1 S. 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist; liegt eine derartige Widmung zu Gunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden (BGH, Urteil v. 10.02.16, Az. VIII ZR 33/15).

Bei dem verfahrensgegenständlichen Grundstück handelt es sich um eine für jedermann zugängliche Anlage. Es handelt sich um eine parkähnliche Anlage die der Allgemeinheit zur Verfügung steht und für jedermann zugänglich ist, mithin um nicht mitvermietete Gemeinschaftsflächen, die der Mieter nicht anders als Dritte nutzt. Wegen der Widmung des Grundstücks für die Nutzung zu Gunsten der Öffentlichkeit können die Kosten für die Überwachung dieser Flächen durch den Wach- und Sicherheitsdienst nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Da nach alledem die Kosten für die Position Wach- und Sicherheitsdienst bereits keine Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 S. 2 BGB darstellen, hatte der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihm hierfür auf die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2013 bis 2015 gezahlten Beträge (LG München I, Urteil v. 17.04.19, Az. 14 S 15269/18).

Mit freundlichen Grüßen,

Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht