Außerordentliche und ordentliche Kündigung

Dass sowohl eine außerordentliche als auch eine ordentliche Kündigung durch eine so genannte Schonfristzahlung des Mieters gemäß § 569 Abs. 3 BGB wirkungslos wird, stellte das Landgericht Berlin im November 2017 klar. Das Urteil wird zurzeit vom Bundesgerichtshof überprüft. Mit einer Entscheidung des höchsten deutschen Zivilgerichts ist im September 2017 zu rechnen.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen fristlosen und hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung. Der Mieter hatte die von ihm geschuldete Miete in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht gezahlt. Deshalb hatte der Vermieter die fristlose und außerdem hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklärt. Nach Zugang der Kündigungserklärung glich der Mieter den bis dahin aufgelaufenen Mietrückstand aus. Der Vermieter reichte dennoch eine Räumungsklage ein.

Ohne Erfolg! Das LG Berlin hat die Räumungsklage abgewiesen. Zwar war ein Anspruch des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB auf Grund der außerordentlichen fristlosen Kündigung zunächst entstanden. Dieser war jedoch nach Ansicht des Gerichts noch vor Klageerhebung aufgrund der vollständigen Begleichung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen. Die daneben erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB war unwirksam, weil das Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung beendet wurde. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führte dazu, dass die Wirkung der fristlosen Kündigung erloschen ist und die ordentliche Kündigung keine Wirkung hatte (LG Berlin - Urteil v. 15.11.17, Az. 66 S 192/17).

Per Revision vor dem BGH verfolgte der Vermieter die Räumungsklage weiter. Denn gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt, dass eine Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird. § 543 BGB gilt aber möglicherweise nur für die fristlose Kündigung und nicht für die ordentliche Kündigung. Hierüber wird der BGH im September 2018 entscheiden (BGH, Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).