Schadensersatzansprüche eines Vermieters

Wenn Sie als Vermieter mit einem gekündigten Mieter einen Rückgabetermin bezüglich Ihrer Mietwohnung vereinbaren, sollten Sie diesen Termin auch einhalten. Denn das Oberlandesgericht Brandenburg stellte nun klar, dass ab einem zwischen Mieter und Vermieter vereinbarten Übergabetermin bezüglich der Schadensersatzansprüche des Vermieters die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB zu laufen beginnt. Bietet also Ihr Mieter die Rückgabe der Mietwohnung an, beginnt die Verjährung auch, wenn Sie die Mietwohnung nicht abnehmen.

Ein Vermieter von gewerblichen Mieträumen und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit von Schadensersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter. Der Mieter hatte den Mietvertrag außerordentlich zum 30. September 2012 gekündigt. Am 09. November 2012 bot der Mieter dem Vermieter die Rückgabe der Mieträume an. Ein Übergabetermin kam jedoch nicht zustande. Im Juli 2013 reichte der Vermieter eine Klage auf Schadensersatz gegen den Mieter ein. Der Vermieter verlangte Schadensersatz in Höhe von 95.000 € wegen Schäden die der Mieter angeblich in den Mieträumen verursacht hatte.

Ohne Erfolg! Das OLG Brandenburg entschied zu Lasten des Vermieters, dass zu dessen Ungunsten die kurze Verjährung gemäß § 548 BGB bereits bei Erhebung der Klage eingetreten war. Die Verjährung konnte auch nicht mehr durch die Klage des Vermieters verhindert werden. Denn die sechsmonatige Verjährungsfrist hinsichtlich der Schadensersatzansprüche eines Vermieters beginnt in dem Moment, in welchem ein Vermieter seine Mieträume von einem Mieter zurückerhält.

Verjährung beginnt mit Annahmeverzug

Im entschiedenen Rechtsstreit hatte der Vermieter die Mieträume zwar nicht am vereinbarten Übergabetermin zurückerhalten. Der Vermieter befand sich jedoch ab diesem Zeitpunkt im Annahmeverzug, da er die nicht erfolgte Rückgabe zu diesem Zeitpunkt zu vertreten hatte. Aus diesem Grund setzte bereits hier die Verjährungsfrist des § 548 BGB ein. Zwar geht § 548 BGB davon aus, dass die Verjährung von sechs Monaten erst bei Rückgabe von Mieträumen beginnt. Das gilt jedoch nicht, wenn ein Vermieter die Rückgabe vereitelt. Beachten Sie als Vermieter, dass der Anwendungsbereich des § 548 BGB weit ist und sämtliche Ansprüche eines Vermieters wegen Verschlechterung seiner Mieträume umfasst (OLG Brandenburg, Urteil v. 19.06.18, Az. 3 U 72/17).

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