Mängel beseitigen

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Mängel in Ihrer Mietwohnung zu beseitigen auch wenn Ihr Mieter nicht in der Wohnung lebt. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im August 2018 klar. Denn es ist Ihre Pflicht als Vermieter, Ihre Mietwohnung für den Mieter in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt. Es ist also gleichgültig, ob Ihr Mieter durch einen Mangel tatsächlich betroffen ist.

Ein Mieter hatte seinen Vermieter auf Instandsetzung einer defekten Gastherme in der von ihm angemieteten Wohnung verklagt. Zudem sollte das zuständige Gericht das Recht des Mieters auf eine Mietminderung verbindlich feststellen. Das Mietverhältnis bestand seit Mai 2014 und zunächst hatte der Mieter die Wohnung auch selbst bewohnt. Seit 2016 hatte der Mieter die Wohnung verlassen und es wohnten an seiner Stelle Familienangehörige in der Wohnung. Diese zahlten auch fortan die Miete. Da der Mieter nicht mehr selbst in der Wohnung lebte, war der Vermieter der Ansicht, dass er zur Instandsetzung nicht verpflichtet war. Aus diesem Grund reichte der Mieter seine Klage ein.

Mit Erfolg! Der BGH war nicht der Ansicht, dass dem Mieter das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage fehlte, weil er Wohnung nicht selbst bewohnte und auch nicht mehr die Miete entrichtete. Für das Rechtsschutzbedürfnis des Mieters kam es nicht darauf an, ob er selbst in der Wohnung wohnte.

Nutzung ist keine Voraussetzung für Anspruch auf Instandhaltung

Durch die Überlassung der Mietwohnung an Angehörige war der Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Mängeln, hier: Instandsetzung der Gastherme, nicht ausgeschlossen. Der Vermieter war aus dem Mietvertrag dem Mieter gegenüber verpflichtet, die Mietwohnung vertragsgemäß zu überlassen und in einem vertragsgemäßen Zustand gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erhalten. Diese vertragliche Hauptleistungspflicht eines Vermieters ist unabhängig davon, ob sein Mieter die Mietwohnung tatsächlich selbst nutzt und ob diesen ein auftretender Mangel tatsächlich selbst beeinträchtigt. Dass die ungenehmigte Überlassung einer Mietwohnung durch einen Mieter an Dritte gegenüber dem Vermieter vertragswidrig ist, ist für die Pflicht zur Mängelbeseitigung nicht relevant. Ein solcher Pflichtverstoß eines Mieters kann Sie als Vermieter zwar zur Kündigung berechtigen. Ihre Pflicht als Vermieter Ihre Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und Mängel zu beseitigen, wird hierdurch nicht berührt (BGH, Urteil v. 22.08.18, Az. VIII ZR 99/17).

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