Rauchmelder

Seit dem 01.04.2013 sind in allen Neubauten Rauchwarnmelder Pflicht. §49 Abs. der BauONRW schreibt weiterhin vor, dass alle Bestandsbauten bis zum 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet werden müssen.

Detaillierte Angaben schreiben vor, daß in Wohnungen die Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräume führen, jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein müssen. Es muß gewährleistet sein, daß Brandrauch durch die korrekte Anbringung oder Installation frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, vorausgesetzt der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.03.2013 selbst übernommen.

Entscheidende Fragen

Wer trägt die Verantwortung?

Die herrschender Rechtsprechung besagt, Rauchwarnmelder sind Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, auch wenn sie sich in Räumen befinden, die als Sondereigentum definiert sind. Ihre Aufgabe ist es das gesamte Gebäude zu schützen und nicht nur Teile davon.

 

Wie kann ich mich als Eigentümer vor dem Haftungsrisiko schützen?
Die jährliche Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Eigentümern, es sei denn, die Eigentümergemeinschaft übernimmt diese Verpflichtung selbst. Bei der Eigentümergemeinschaft verbleibt in jedem Fall eine sogenannte Sekundärhaftung aufgrund der Verkehrssicherungspflicht.

Zur Vermeidung jeglicher Haftung des einzelnen Eigentümers sollte deshalb von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder zentral über die Eigentümergemeinschaft beschafft werden. Ebenso sollte die Wartung der Rauchmelder zentral vergeben werden.

 

Wieviel Geräte sind erforderlich?
Die Bauordnung NRW verlangt, dass Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen.

Wir empfehlen Ihnen eine optimale Ausstattung der Wohnung vorzunehmen, also auch Wohnzimmer oder Arbeitszimmer zu berücksichtigen. Nur so bleibt gewährleistet, dass auch nach einer Nutzungsänderung der Räume (z. B. bei einem Mieterwechsel) die Ausstattung mit Rauchmeldern zu jedem Zeitpunkt den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

 

10 Jahre Lithiumbatterie oder 10 x 1 Jahr Alkaline?
Wir empfehlen ausschließlich Rauchmelder der Firma EI Electronics, die von Lithiumbatterien mit Energie versorgt werden, welche das Gerät zehn bis zwölf Jahre funktionsfähig erhalten. Da ein Batteriewechsel nicht vorgesehen ist, ist die Batterie fest eingebaut.

Diese Geräte haben viele Vorteile:

1. Sie nerven nicht jedes Jahr durch das Signal der Batteriewechselanzeige.
2. Sie verlangen nicht jedes Jahr, dass man die Leiter aufstellt und die Batterie wechselt.
3. Sie sind im Endeffekt nicht teurer als die mit Alkaline- Batterien betriebenen Geräte, aber aus den genannten Gründen viel komfortabler.

 

Kauf oder Miete?
Die vom Eigentümer aufgewendeten Kosten für die Installation der Rauchmelder können, da es sich um eine gesetzliche Vorgabe handelt, auf zweierlei Weise auf Mieter umgelegt werden.

1. Kauf – Die Geräte sowie die Montagekosten können durch einmalige Zahlung vom Eigentümer übernommen werden. In einem solchen Fall besteht die Möglichkeit, die Kaltmiete um 11 Prozent dieser Kosten zu erhöhen.

Die Installation von Rauchmeldern gilt als Modernisierungsmaßnahme und berechtigt damit den Vermieter die Kaltmiete um 11% der aufgewendeten Kosten (Anschaffungs- und Installationskosten) nach § 559 BGB zu erhöhen. Aufgrund der geringen Anschaffungskosten fällt die monatliche Mieterhöhung jedoch gering aus.

2. Miete – Grundsätzlich richtet sich die Umlagefähigkeit der laufenden Kosten nach den Richtlinien der jeweiligen Mietverträgen. Das Landgericht Magdeburg hat im September 2011 entschieden (Az.: 1 – S 171/11), dass die Anmietkosten von Rauchmeldern – neben den jährlichen Kosten für die Funktionsprüfung – als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des §2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen.

Die Kosten für den jährlichen Rauchmelderservice (Funktionsprüfung) sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung und damit grundsätzlich umlagefähig. Der Bundesgerichtshof hat mehrmalig entschieden, dass Betriebskosten, die infolge duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind, auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Die Umlage sollte nach der bewohnten Fläche erfolgen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte eine schriftliche Vereinbarung mit dem Mieter zur Kostenumlage (Rauchmelder-Miete und Rauchmelderservice) getroffen werden.

Wir empfehlen, die Geräte zu mieten. Die Vorteile für diejenigen Eigentümer, welche Ihre Wohnung vermieten, liegen auf der Hand. Das Leasingverfahren entlastet, da der Kaufpreis in kleinen Raten über 10 Jahre gezahlt wird, die Rücklage. Der – wenn auch geringe – Zinsgewinn gleicht die Mehrkosten zum großen Teil aus.

Geht es auch ohne?
Sollten in ein Gebäude keine Rauchmelder eingebaut werden, kann das im Schadensfall zur Kürzung der Versicherungsleistungen führen. Wir empfehlen, auf jeden Fall den gesetzlichen Vorschriften zu folgen.

 

Fernwartung oder Sichtprüfung

Wer bei der Inspektion und Wartung von Rauchwarnmeldern auf eine Sichtprüfung verzichtet, handelt ohne normative Grundlage und geht unkalkulierbare Haftungsrisiken ein. Eine jährliche Sicht- und Funktionsprüfung ist zur Zeit die einzige allgemein anerkannte Regel der Technik, die Inspektion der Rauchwarnmelder normgerecht durchzuführen.

Neben zusätzlichen Kosten für technisch aufwändig konstruierte Geräte tragen Eigentümer und Mieter bei der Fernwartung eines erhebliches Haftungsrisiko, falls es zu einem Schadensfall kommt. Nach unserer Ansicht stellt die Installation und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern durch zertifizierte Fachkräfte den zuverlässigsten und einzigen Ansatz dar, die Bedingungen DIN 14676 zu erfüllen.

Wir empfehlen deshalb die Wartung der Geräte mit Sichtprüfung. Die Haftungsrisiken der Fernwartung sind nicht beherrschbar. Außerdem sind die für die Fernwartung benötigten Geräte wesentlich teurer, wohingegen die Kosten für Fernwartung nur unwesentlich günstiger als unsere Sichtkontrolle ist.

Eine ausführliche Erörterung des Für und Wider finden Sie auf der Infoseite von EI Electronics.

 

Wir empfehlen den Testsieger

Die persönliche Sicherheit und die eigene Gesundheit nehmen in der heutigen Zeit einen hohen Stellenwert ein. Insbesondere in seiner Wohnung, in seinem persönlichen Rückzugsort, will und muss der Bewohner sich wohl und geborgen fühlen.

Mit den von uns empfohlenen Geräten stellt der Eigentümer/die Eigentümergemeinschaft sicher, dass ein entstehender Brand frühzeitig bemerkt wird und erfüllt auf diese Weise sämtliche gesetzlichen Anforderungen aus der Rauchwarnmelderpflicht gemäß BauONRW.

Die von uns empfohlenen Geräte der Firma EI vom Typ EI 650 erzielten beim Test der Stiftung Warentest die höchste Punktzahl und wurden auf den ersten Platz gesetzt. EI Electronics gibt seinen Kunden beim Kauf eines Rauchmelders ein sog. Kompatibilitätsversprechen und mindestens fünf Jahre Garantie. Der EI 650 ist ein Rauchwarnmelder der neuesten Generation mit integriertem Mikroprozessor und zeichnet sich durch seinen Easy-Press-Knopf (leicht vom Boden aus zu bedienen), Silent-Standby (keine sicht- und hörbaren Anzeigen im Betriebsmodus), Selbstüberwachung (automatischer Selbsttest mit Fehleranzeige), Demontagesicherung bei Bedarf (Schutz vor unerlaubter Entfernung), Stummschaltfunktion (keine Störgeräusche), anschwellende Tonlautstärke und Verschmutzungskompensation (erhöht bei steigender Verschmutzung die Auslöseschwelle, Fehlalarme reduzieren sich dadurch auf ein Minimum) als intelligentes Gerät der Spitzenklasse aus. Durch den Silent-Standby-Modus entfällt das lästige Blinken einer LED (somit eignet sich dieses Gerät besonders für den Schlafzimmerbereich).

in allen Neubauten Rauchwarnmelder Pflicht. §49 Abs. der BauONRW schreibt weiterhin vor, daß alle Bestandsbauten bis zum 31.12.2016 mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet werden müssen.

Detaillierte Angaben schreiben vor, daß in Wohnungen die Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräume führen, jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein müssen. Es muß gewährleistet sein, daß Brandrauch durch die korrekte Anbringung oder Installation frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, vorausgesetzt der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.03.2013 selbst übernommen.

 

Entscheidende Fragen

Wer trägt die Verantwortung?

Die herrschender Rechtsprechung besagt, Rauchwarnmelder sind Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, auch wenn sie sich in Räumen befinden, die als Sondereigentum definiert sind. Ihre Aufgabe ist es das gesamte Gebäude zu schützen und nicht nur Teile davon.

 

Wie kann ich mich als Eigentümer vor dem Haftungsrisiko schützen?
Die jährliche Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Eigentümern, es sei denn, die Eigentümergemeinschaft übernimmt diese Verpflichtung selbst. Bei der Eigentümergemeinschaft verbleibt in jedem Fall eine sogenannte Sekundärhaftung aufgrund der Verkehrssicherungspflicht.

Zur Vermeidung jeglicher Haftung des einzelnen Eigentümers sollte deshalb von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder zentral über die Eigentümergemeinschaft beschafft werden. Ebenso sollte die Wartung der Rauchmelder zentral vergeben werden.

 

Wieviel Geräte sind erforderlich?
Die Bauordnung NRW verlangt, dass Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen.

Wir empfehlen Ihnen eine optimale Ausstattung der Wohnung vorzunehmen, also auch Wohnzimmer oder Arbeitszimmer zu berücksichtigen. Nur so bleibt gewährleistet, dass auch nach einer Nutzungsänderung der Räume (z. B. bei einem Mieterwechsel) die Ausstattung mit Rauchmeldern zu jedem Zeitpunkt den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

 

10 Jahre Lithiumbatterie oder 10 x 1 Jahr Alkaline?
Wir empfehlen ausschließlich Rauchmelder der Firma EI Electronics, die von Lithiumbatterien mit Energie versorgt werden, welche das Gerät zehn bis zwölf Jahre funktionsfähig erhalten. Da ein Batteriewechsel nicht vorgesehen ist, ist die Batterie fest eingebaut.

Diese Geräte haben viele Vorteile:

1. Sie nerven nicht jedes Jahr durch das Signal der Batteriewechselanzeige.
2. Sie verlangen nicht jedes Jahr, dass man die Leiter aufstellt und die Batterie wechselt.
3. Sie sind im Endeffekt nicht teurer als die mit Alkaline- Batterien betriebenen Geräte, aber aus den genannten Gründen viel komfortabler.

 

Kauf oder Miete?
Die vom Eigentümer aufgewendeten Kosten für die Installation der Rauchmelder können, da es sich um eine gesetzliche Vorgabe handelt, auf zweierlei Weise auf Mieter umgelegt werden.

1. Kauf – Die Geräte sowie die Montagekosten können durch einmalige Zahlung vom Eigentümer übernommen werden. In einem solchen Fall besteht die Möglichkeit, die Kaltmiete um 11 Prozent dieser Kosten zu erhöhen.

Die Installation von Rauchmeldern gilt als Modernisierungsmaßnahme und berechtigt damit den Vermieter die Kaltmiete um 11% der aufgewendeten Kosten (Anschaffungs- und Installationskosten) nach § 559 BGB zu erhöhen. Aufgrund der geringen Anschaffungskosten fällt die monatliche Mieterhöhung jedoch gering aus.

2. Miete – Grundsätzlich richtet sich die Umlagefähigkeit der laufenden Kosten nach den Richtlinien der jeweiligen Mietverträgen. Das Landgericht Magdeburg hat im September 2011 entschieden (Az.: 1 – S 171/11), dass die Anmietkosten von Rauchmeldern – neben den jährlichen Kosten für die Funktionsprüfung – als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des §2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen.

Die Kosten für den jährlichen Rauchmelderservice (Funktionsprüfung) sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung und damit grundsätzlich umlagefähig. Der Bundesgerichtshof hat mehrmalig entschieden, dass Betriebskosten, die infolge duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind, auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Die Umlage sollte nach der bewohnten Fläche erfolgen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte eine schriftliche Vereinbarung mit dem Mieter zur Kostenumlage (Rauchmelder-Miete und Rauchmelderservice) getroffen werden.

Wir empfehlen, die Geräte zu mieten. Die Vorteile für diejenigen Eigentümer, welche Ihre Wohnung vermieten, liegen auf der Hand. Das Leasingverfahren entlastet, da der Kaufpreis in kleinen Raten über 10 Jahre gezahlt wird, die Rücklage. Der – wenn auch geringe – Zinsgewinn gleicht die Mehrkosten zum großen Teil aus.

Geht es auch ohne?
Sollten in ein Gebäude keine Rauchmelder eingebaut werden, kann das im Schadensfall zur Kürzung der Versicherungsleistungen führen. Wir empfehlen, auf jeden Fall den gesetzlichen Vorschriften zu folgen.

 

Fernwartung oder Sichtprüfung

Wer bei der Inspektion und Wartung von Rauchwarnmeldern auf eine Sichtprüfung verzichtet, handelt ohne normative Grundlage und geht unkalkulierbare Haftungsrisiken ein. Eine jährliche Sicht- und Funktionsprüfung ist zur Zeit die einzige allgemein anerkannte Regel der Technik, die Inspektion der Rauchwarnmelder normgerecht durchzuführen.

Neben zusätzlichen Kosten für technisch aufwändig konstruierte Geräte tragen Eigentümer und Mieter bei der Fernwartung eines erhebliches Haftungsrisiko, falls es zu einem Schadensfall kommt. Nach unserer Ansicht stellt die Installation und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern durch zertifizierte Fachkräfte den zuverlässigsten und einzigen Ansatz dar, die Bedingungen DIN 14676 zu erfüllen.

Wir empfehlen deshalb die Wartung der Geräte mit Sichtprüfung. Die Haftungsrisiken der Fernwartung sind nicht beherrschbar. Außerdem sind die für die Fernwartung benötigten Geräte wesentlich teurer, wohingegen die Kosten für Fernwartung nur unwesentlich günstiger als unsere Sichtkontrolle ist.

Eine ausführliche Erörterung des Für und Wider finden Sie auf der Infoseite von EI Electronics.

 

Wir empfehlen den Testsieger

Die persönliche Sicherheit und die eigene Gesundheit nehmen in der heutigen Zeit einen hohen Stellenwert ein. Insbesondere in seiner Wohnung, in seinem persönlichen Rückzugsort, will und muss der Bewohner sich wohl und geborgen fühlen.

Mit den von uns empfohlenen Geräten stellt der Eigentümer/die Eigentümergemeinschaft sicher, dass ein entstehender Brand frühzeitig bemerkt wird und erfüllt auf diese Weise sämtliche gesetzlichen Anforderungen aus der Rauchwarnmelderpflicht gemäß BauONRW.

Die von uns empfohlenen Geräte der Firma EI vom Typ EI 650 erzielten beim Test der Stiftung Warentest die höchste Punktzahl und wurden auf den ersten Platz gesetzt. EI Electronics gibt seinen Kunden beim Kauf eines Rauchmelders ein sog. Kompatibilitätsversprechen und mindestens fünf Jahre Garantie. Der EI 650 ist ein Rauchwarnmelder der neuesten Generation mit integriertem Mikroprozessor und zeichnet sich durch seinen Easy-Press-Knopf (leicht vom Boden aus zu bedienen), Silent-Standby (keine sicht- und hörbaren Anzeigen im Betriebsmodus), Selbstüberwachung (automatischer Selbsttest mit Fehleranzeige), Demontagesicherung bei Bedarf (Schutz vor unerlaubter Entfernung), Stummschaltfunktion (keine Störgeräusche), anschwellende Tonlautstärke und Verschmutzungskompensation (erhöht bei steigender Verschmutzung die Auslöseschwelle, Fehlalarme reduzieren sich dadurch auf ein Minimum) als intelligentes Gerät der Spitzenklasse aus. Durch den Silent-Standby-Modus entfällt das lästige Blinken einer LED (somit eignet sich dieses Gerät besonders für den Schlafzimmerbereich).

Test der Stiftung Warentest - Rauchmelder - unsere Empfehlung:

https://www.test.de/Rauchmelder-Nur-jeder-zweite-ist-gut-4482036-0/