Klage auf Mieterhöhung

Dass einer Klage eines Vermieters auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung zwingend eine Aufforderung an den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung vorhergehen muss, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) Anfang Juli 2018 klar. Haben Sie als Vermieter Ihren Mieter vor Klageerhebung nicht zur Zustimmung zur Mieterhöhung aufgefordert, ist Ihre auf dieses Ziel gerichtete Klage unzulässig.
Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt. Obwohl der Vermieter die Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten begründet hatte, weil es in der Großstadt, in welcher die Mietwohnung lag, keinen Mietspiegel gab, verweigerte der Mieter die Zustimmung. Der Sachverständige hatte, die im Gutachten erwähnten Vergleichswohnungen aber nicht besichtigt, weil deren Mieter nicht angetroffen wurden oder sich zu einer Besichtigung nicht bereit erklärten. Deshalb verwies der Gutachter auf frühere Besichtigungen und ihm vom Vermieter zur Verfügung gestellte Daten. Der Mieter war der Ansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters mangels ordnungsgemäßen Gutachtens formal nicht ordnungsgemäß war.
Der BGH stellte zu Gunsten des Mieters klar, dass eine Mieterhöhung vom Gesetzgeber zweistufig ausgestaltet wurde. Zunächst war der Vermieter verpflichtet ein den Anforderungen des § 558a BGB genügendes vorgerichtliches Erhöhungsverlangen an den Mieter richten. Erst bei unterbliebener Zustimmung des Mieters durfte der Vermieter in einem zweiten Schritt den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Die Klage des Vermieters war deshalb als unzulässig abzuweisen, weil der Klage kein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vorausgegangen war. Die Zustimmungsklage durfte auch erst nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters eingereicht werden.
Ohne Einhaltung der mehrmonatigen Überlegungsfrist Ihres Mieters sind Sie als Vermieter nicht zur Erhebung einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung berechtigt. Denn der Ablauf der Überlegungsfrist ist ebenfalls Voraussetzung für eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Diese Überlegungsfrist wird aber auch nur durch ein wirksames Mieterhöhungsverlangen in Gang gesetzt. Ein (formal) unwirksames Erhöhungsverlangen setzt somit diese Überlegungsfrist nicht in Gang, so dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung im entschiedenen Rechtsstreit als unzulässig abzuweisen war (BGH, Urteil v. 11.07.18, Az. VIII ZR 190/17).
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