Mietausfallversicherung

Die Kosten eines mit einer Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls wegen eines Gebäudeschadens, können Sie als Vermieter auf Ihre Mieter als Betriebskosten umlegen. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Juni 2018 klar.

Im vom BGH entschiedenen Rechtsstreit hatte ein Vermieter einen Gebäudeversicherungsvertrag für sein Mietshaus abgeschlossen. Im Versicherungsvertrag enthalten war eine zeitlich auf 24 Monate begrenzte Sicherung eines Mietausfalls durch einen Gebäudeschaden. Anlässlich der letzten Betriebskostenabrechnung stritten Vermieter und Mieter darüber, ob die Kosten der Versicherung des Mietausfalls als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden konnten.

Der BGH entschied in letzter Instanz zu Gunsten des Vermieters. Nach Ansicht des BGH handelte es sich bei der auf 24 Monate begrenzten Sicherung des Mietausfalls durch einen Gebäudeschaden um umlegbare Betriebskosten. Denn auch bei diesen Kosten handelte es sich um Versicherungskosten i. S. d. § 2 Nr. 13 BetrKV. Gemäß § 2 Ziff. 13 BetrKV sind Betriebskosten nämlich auch Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz eines Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Deshalb dann auch die Kosten einer inklusiven Versicherung, für einen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens.

Nur inklusive Mietausfallversicherung kann umgelegt werden

Anders ist es, so der BGH, bei einer separaten Mietausfallversicherung, die Sie als Vermieter nicht auf Ihre Mieter umlegen dürfen, weil sie kein Bestandteil der umfassenden Gebäudeversicherung ist. Denn eine umfassende Gebäudeversicherung dient u. a. wegen der enthaltenen Haftpflichtversicherung auch den Interessen Ihrer Mieter; nicht so eine eigenständige Mietausfallversicherung.

Fazit: Ist die Mietausfallversicherung als Folge eines Gebäudeschadens fester Bestandteil Ihrer Gebäudeversicherung, können sie diese also auf Ihre Mieter umlegen. Denn Ihr Mieter erhält eine Gegenleistung, die darin besteht, dass der Mieter beispielsweise geschützt ist, wenn er fahrlässig einen Schaden an Ihrer Immobilie verursacht. Etwas anderes gilt aber bei einer isolierten Mietausfallversicherung. Aus diesem Grund können deren Kosten nicht als Betriebskosten auf einen Mieter umgelegt werden (BGH, Urteil v. 06.06.18, Az. VIII ZR 38/17).