Mietminderung

Dass ein Mieter bei Vorliegen eines Mietmangels trotz vorbehaltloser Zahlung der Miete diese in Höhe der gem. § 536 BGB zulässigen Mietminderung zurückfordern kann, bestätigte das Landgericht Berlin Anfang März 2018. Es kann in einem solchen Fall nicht zu Ihren Gunsten als Vermieter unterstellt werden, dem betroffenen Mieter sei sein Recht zur Herabsetzung der Miete bereits bekannt und deshalb nicht gerechtfertigt gewesen.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zahlung rückständiger Miete verklagt. Gegen diese Zahlungsklage hatte der Mieter mit Rückforderungsansprüchen wegen von ihm in der Vergangenheit zuviel gezahlter Miete die Aufrechnung erklärt. Der Mieter war zur Mietminderung berechtigt gewesen, weil seine Mietwohnung mehr als 11 Monate wegen übler Gerüche nachweislich nur eingeschränkt bewohnbar war. Der Mieter hatte dem Vermieter zunächst angekündigt, ab der Anzeige der Geruchsbelästigung eine Minderung der Miete vorzunehmen. Gegen die Aufrechnung des Mieters wendete der Vermieter ein, dass der Mieter die Miete trotz des vorhandenen Mangels zunächst vorbehaltlos gezahlt hatte.

Ohne Erfolg! Das LG Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters und dass dieser berechtigt war, die Aufrechnung mit seinen Mietminderungsansprüchen nachträglich zu erklären. Das Gericht stellte klar, dass ein Mieter überzahlte Miete trotz vorbehaltloser Mietzahlung und Kenntnis des Mangels später herausverlangen kann. Die Kenntnis eines Mangels steht einer Rückforderung von Miete in Höhe der zulässigen Mietminderungsquote nicht entgegen, auch wenn ein Vorbehalt der Rückforderung vom Mieter nicht erklärt wurde.

Nach BGH wird Kenntnis vermutet

Denn nur bei Kenntnis des Mieters, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet ist, scheidet eine Rückforderung aus. Hierfür muss einem Mieter aber bei Zahlung ungeminderter Miete sein Minderungsrecht bewusst sein. Diese Kenntnis musste im entschiedenen Rechtsstreit allerdings der Vermieter darlegen und beweisen. Dies war dem Vermieter aber nicht möglich und es konnte auch nicht zu Ungunsten des Mieters angenommen werden, dass ihm sein Recht auf Mietminderung bei Zahlung der unverminderten Miete bekannt war (anders BGH, Urteil v. 16.07.03, Az. VIII ZR 274/02). Nicht nur unter Vorbehalt geleistete Mietzahlungen können somit bei Kenntnis eines Mieters von einem Mietmangel nachträglich herausverlangt werden (LG Berlin, Urteil v. 01.03.18, Az. 67 S 342/17).

Dr. Tobias Mahlstedt,
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

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